店舗開発、物件探し
1.店舗開発とは
店舗開発とは、店舗を出店するまでに必要となる様々な工程を指します。
開業にあたっての店舗開発は、主に以下のような流れで進めることが一般的です。
・物件探し
・現地調査 ・貸主との契約交渉 ・契約の締結 ・出店 |
2.物件探しのポイント
店舗開発の工程の中で根幹をなすのが物件探しです。
飲食店を開業し繁盛させるためには、物件の立地条件が重要になります。
そのため、より良い物件を契約することは安定的に飲食店を経営するためにも必須の工程といえます。
物件は探し続けるほど基準が曖昧になり、客観的な判断ができなくなることがよくあります。
どのようなお客様に自店に来てもらいたいのかというイメージを持ちつつ、より良い立地の物件を探すことが重要です。
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3.立地
一昔前までは、飲食店を開業する場合は駅前の繁華街こそが好立地だと言われていました。
しかし今は繁盛店が駅前以外の場所にあることは珍しいことではありません。
車でしか行けない場所や、駅から少し離れた路地裏の裏通りなど、様々な場所に繁盛店は存在します。
これらのことから分かるのは、どこが好立地になるかは開業する飲食店のコンセプトによって異なるということです。
反対に言うと、極端な場所でない限り、その店のコンセプトが立地に合っていれば繁盛店になり得るのです。
そのため、一般論の好立地に惑わされず、しっかりとその土地の特性を把握することが重要です。
土地の特性を把握するうえで参考になるのが商圏と呼ばれる範囲です。
商圏とは、その飲食店にとって、お客の来店が期待できる範囲のことです。
範囲の距離は業種によって様々ですが、徒歩客対象の飲食店であれば物件の半径500m~1km、
車での来店が対象であれば運転時間10~15分圏内と考えるのが一般的です。
おおよその商圏が判明すれば、あたりを現地調査し、その土地の特性を把握します。
例えば商圏内が主にビジネス街だった場合は、ファミリー向けの飲食店を開業しても見込みが薄いと分かります。
客単価が高い業態を出店しようとしていても、学生街であれば避けたほうが無難かもしれません。
このように、商圏の特性を把握したうえで立地を判断します。
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4.物件の種類
立地が決定したとしても、路面店や空中店、居抜き物件などの各条件で判断に迷うポイントが多くあります。
それぞれどちらが良いというわけではなく、長短を持ち合わせているため、総合的に判断をする必要があります
■路面店舗、空中店舗、地下店舗
路面店とは通りに面した1階部分にある店舗のことです。
空中店はビルの2階以上にある店舗のことで、地下店舗とは地下にある店舗を指します。
路面店は1階にあるため、お客様が気軽に出入りしやすく新規のお客様を獲得しやすい一方で、
家賃などのコストが高額になりやすいというデメリットがあります。
空中店舗や地下店舗の場合、お客様に気づかれにくいというデメリットがあります。
しかし、賃料は路面店と比較すると安価です。特に空中店舗の場合、一般的に上の階層にいくほど賃料は安くなる傾向があります。
空中店舗や地下店舗であっても、1階部分に看板などを設置することでお客様に気づいてもらえるようにすることは可能です。
また、特に地下店舗は落ち着いた雰囲気を出すことができるため、バーなどの飲食店に向いている傾向があります。
空中店舗であれば、最上階を選択し、景色の良さを売りにするなども1つの方法です。
■居抜き物件
居抜き物件とは、第三者が以前経営していた店舗設備を引き継いで使用する物件の事で、開業資金が安く済むというメリットがあります。
店舗設備がどこまで使えるのかは、その居抜き物件によって異なりますから、
内装や設備の状態、設備のリース料があるのかどうか等細かくチェックすることが重要です。
また、以前の店舗がなぜ閉店することになったのかを調査することも必要です。
これは前オーナーや不動産業者への確認に加え、近隣の住民などにヒアリングする事でより正確な意見を聞ける場合があります。
■リース店舗
リース店舗とは、物件取得や内装工事などの開業費用はリース側が負担し、店舗を営業する側はリース料を支払って営業する店舗の形態です。
開業資金が少なく済む一方で、費用となるリース料がかかってしまうという特徴があります。
また、撤退する場合は、設備は資産とはならないデメリットも考慮するべきです。
不動産店の情報やインターネットの物件サイトを利用すれば、多数の物件を探すことができますが、希望の条件に一致する事はなかなかありません。
物件に多少欠点があるからといっても、それだけで候補から除外するのではなく、欠点をカバーできる部分があるかを再考します。
例えば店舗の中に大きな柱があるような場合でも、その部分をディスプレイスペースにしてかえって店の注目度をあげたというケースもあります。
気に入った物件であれば、多少の欠点は保証金や家賃を値引きする交渉材料となる可能性もあります。
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5.不動産業者への依頼
店舗開発は専門知識が必要になるケースもあるため、不動産業者に依頼するのも1つの方法です。
不動産業者によっては、店舗物件専門の担当者がいる場合も少なくありません。
店舗開発を得意としている不動産業者を見極めるポイントとしては、以下の通りです。
・管理物件を多く抱えているか
・キャリアが長いか
管理物件が多いということは、家主からの信頼が厚いということであり、良い物件を紹介してもらえる確率があがります。
店舗開発としてのキャリアが長いかどうかも貴重なポイントです。
キャリアが長い場合は、経験則として飲食店が繁盛するためのアドバイスを貰える可能性も高くなります。
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